I. Thế nào là đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Căn cứ khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được hiểu là thủ tục mà người sử dụng đất được Cơ quan có thẩm quyền cấp văn bản có giá trị pháp lý để công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần nào.
II. Các trường hợp đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật đất đai năm 2013, các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu sau đây:
1. Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
2. Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
3. Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
III. Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
1. Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
1.1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 100 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/7/2014, được sửa đổi bổ sung tại khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017, người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định thì được xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất nếu có một trong các loại giấy tờ sau đây:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tính nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
- Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận;
- Các loại giấy tờ khác được lập trước ngày 15/10/1993 như sổ mục kê, sổ kiến điền trước ngày 18/12/1980; Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép; và các loại giấy tờ khác theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/7/2014, được sửa đổi bổ sung tại khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017.
1.2 Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 101 Luật đất đai năm 2013, Điều 20 và Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/7/2014, được sửa đổi bởi khoản 18 và khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 quy định hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng được xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu thuộc một trong hai trường hợp sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất như đã nêu bên trên nhưng có hộ khẩu có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ như đã nêu bên trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Người sử dụng đất là tổ chức
Đối với tổ chức đang sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp tổ chức sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất thì Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 102 Luật đất đai năm 2013, được hướng dẫn bởi Điều 25 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/7/2014.
3. Người sử dụng đất là cơ sở tôn giáo
Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép hoạt động, không có tranh chấp, không phải là đất nhận chuyển nhượng hay nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 4 Điều 102 Luật đất đai năm 2013, được hướng dẫn bởi Điều 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/7/2014.
IV. Thành phần hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Căn cứ Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu bao gồm:
1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK được ban hành tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014;
2. Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013, Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/7/2014, được sửa đổi bổ sung tại khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017 như đã nêu ở trên.
3. Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK được ban hành tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014;
4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất - nếu có (bản sao).
5. Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
Lưu ý:
Người sử dụng đất có trách nhiệm liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để được cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất trước khi nộp hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Đối với trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để quản lý thì hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
1. Đơn đăng ký theo Mẫu số 04/ĐK được ban hành tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014;
2. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất để quản lý (nếu có);
3. Sơ đồ hoặc trích đo địa chính thửa đất, khu đất được giao quản lý (nếu có).
V. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
1. Trình tự, thủ tục đăng ký trực tiếp
Căn cứ Điều 60, Điều 61 và Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/7/2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 quy định trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại:
- Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Trung tâm Hành chính Công cấp quận/ huyện hoặc cấp tỉnh/ thành phố (hay gọi là Bộ phận một cửa).
- Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Trường hợp chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện sẽ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
- Ủy ban nhân dân cấp xã nếu người sử dụng đất có nhu cầu.
Bước 2: Cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, xét thấy:
- Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo bằng văn bản và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
Trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.
Bước 3: Cơ quan Thuế thông báo người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, người sử dụng đất tiến hành nộp tiền cho Cơ quan thuế và nộp lại chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, trừ trường hợp người sử dụng đất được miễn nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Trao kết quả
- Thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
- Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp:
+ Người sử dụng đất được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định người sử dụng đất được miễn nghĩa vụ tài chính;
+ Hoặc, trong trường hợp người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất.
- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
2. Trình tự, thủ tục đăng ký trực tuyến
Bước 1: Người sử dụng đất đăng tải hồ sơ lên Cổng dịch vụ công.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai;
Trường hợp cần phải kiểm tra, xác minh làm rõ hoặc do nguyên nhân khác mà không trả kết quả giải quyết hồ sơ theo đúng quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ, giải quyết thủ tục gửi thông báo bằng văn bản hoặc qua Cổng dịch vụ công hoặc qua tin nhắn SMS cho người yêu cầu, trong đó nêu rõ lý do.
Bước 3: Người sử dụng đất có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật bằng hình thức trực tiếp hoặc trực tuyến thông qua chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công.
Bước 4: Cơ quan tiếp nhận hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ thông báo cho người yêu cầu thực hiện thủ tục hành chính nộp các giấy tờ theo quy định sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Bước 5: Cơ quan có thẩm quyền trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất trực tiếp tại Cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc qua dịch vụ bưu chính (bưu điện).
VI. Căn cứ pháp lý
1. Luật đất đai năm 2013;
2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/7/2014;
3. Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 03/3/2017;
4. Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020.
5. Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015;
6. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư ATG. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, quý khách hàng vui lòng liên hệ trực tiếp qua số điện thoại 0907215757 để được hỗ trợ.
−−−−−−−−−−−***−−−−−−−−−−−
CÔNG TY LUẬT TNHH ATG
Địa chỉ tại: Số 29 Hòa Minh 14, P. Hòa Minh, Q. Liên Chiểu, Tp. Đà Nẵng
VPGD: Số 186 đường 30 tháng 4, P. Hòa Cường Bắc, Q. Hải Châu, Tp. Đà Nẵng
Điện thoại: 0907215757
Email: luatsuatg@gmail.com
Fanpage: https://www.facebook.com/profile.php?id=100092033972393
